Орон сууцны зах зээлд сүүлийн 5-6 жил ажиглагдаагүй хамгийн таатай үе ирж байна. Бодит үнэ тогтоход ойртлоо.

Орон сууцны үнийн хөөс хагарч, ханш хөрсөндөө бууж эхэллээ. Ганцхан жишээ татъя. Өнгөрсөн сард орон сууцны үнийн индекс 1.009 нэгжид хүрчээ. Уг индексийг 2013 оны нэгдүгээр сард анх тооцсон. Чухам энэ үед индексийн утга 1000 нэгжийг зааж байв. Гурван жилийн өмнөхийг сөхөж, индексийн эхний утгыг онцолсон нь учиртай. Нэхэн санавал 2013 он бол орон сууцны зах зээлд эргэлт авчирсан онцгой жил байсан юм. Олон улсад ипотек хэмээн нэрлэдэг орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл Монгол Улсад хэрэгжиж эхэлсэн. Монголчууд анх удаа урт хугацаатай, найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл авсан үе. Ингэснээр орон сууцны эрэлт нэмэгдэж, борлуулалт эрчимжсэн.

Орон сууцны бодит үнэ ойртлоо

Гэтэл эрэлтэд дөрөөлсөн барилгын компаниуд энэ үеэр үнээ эрээ, цээргүй нэмж орхисон юм. Үүнийг олон улсад “хөөс” хэмээн товчхон нэрлэнэ. Ханшийн хөөс тэлэх үед үнийн индекс 1250 нэгжид хүрч байсан түүх бий. Үнэ ч, индекс ч тэр оргилдоо тулж байв, энэ үед. Гэвч Монголын эдийн засгийн өсөлт саарахын хэрээр хөөс хагарлаа.

Энэ бол 2014 он. Үүнээс хойш үнэ болон индекс тасралтгүй уруудав. Жилийн өмнө 1.8 сая төгрөг байсан “Аман хуур” хотхоны нэг ам метр талбай өдгөө 1.7 саяд хүрчээ. Уншигч та 2013 оноос 2016 он хүртэлх орон сууцны үнийн индексийн уул шиг дүрстэй муруйг анзаарч нэг тогтоорой. Өнгөрсөн гурван жилийн хугацаанд орон сууцны зах зээлд өрнөсөн үйл явдлыг энэ графикаас тодорхой харж болно. Оргил өөд тэмүүлж байсан индекс эргэн газардаж буй нь энэ.

Арванхоёрдугаар сард ч мөн орон сууцны үнийн индекс буурлаа. Гэхдээ зогсолтгүй уруудаж байсан чөлөөт уналт нь саарчээ. Индекс арваннэгдүгээр сараас 0.1 хувиар буурсан. 2015 оны сүүлийн сараас 4.3 хувиар багасчээ. Ялангуяа шинэ орон сууцны индексийн уналт бараг зогсох дөхсөн байна. Өнгөрсөн сарын үзүүлэлтийг 2015 оны мөн үетэй харьцуулахад 0.02 хувиар доошилсон. Харин хуучин сууцны үнийн индекс эсрэгээрээ тууштай багасаж байна. Жилийн өмнөхөөс бараг 12 хувиар багасчихаж.

Төв банкны захиалгаар “Тэнхлэг зууч” компанийн тооцдог энэ индексийг орон сууцны үнэ гээд шууд хэлчихэж болохгүй. Гэхдээ зах зээл дэх 5047 орон сууцны үнийг жигнэн тооцдог гэдэг утгаараа уг индекс үнийн өөрчлөлтийг яалт ч үгүй илэрхийлнэ. Тиймээс орон сууцны үнэ дунджаар төдий хувиар буурсан гэж үзэхэд болно. Жилийн өмнө 80 сая төгрөгийн үнэ хүрч байсан хоёр өрөө хуучин байр дунджаар 74 сая болоод байгаа ажээ.

Харин одоо ганц асуулт. Орон сууцны үнийн индексийн уналт бараг 30 сар үргэлжилж байгаа. Энэ чөлөөт уналт орон сууцны бодит үнэд нөлөөлж, үл хөдлөх хөрөнгө үнэ цэнээ алдахад хүрсэн үү. Өнгөрсөн сарын байдлаар орон сууцны индекс 1009 нэгжид хүрээд байгааг дээр өгүүлсэн. Энэ нь орон сууцны үнэ хөөрөхөөс өмнө буюу эхний индексээс багаар бодоход 0.9 нэгжээр өндөр байна. Өөрөөр хэлбэл, үнийн үсрэлтээс өмнөх үетэй харьцуулахад өнөөгийн ханш өндөр байна гэсэн үг.

Үнийн индексийн уналт бараг 30 сар үргэлжилж байна

Орон сууцны үнийн индекс болон ханш аль аль нь буурч байгаа нь үнэн. Гэхдээ энэ нь орон сууцны бодит үнэ буурч, үнэ цэнээ алдаж буй хэрэг биш. Харин эрэлтэд дөрөөлөн хөөсөрсөн үнэ эргэн хөрсөндөө бууж буй нь энэ. Төв банкнаас танилцуулдаг индексийг харвал орон сууцны үнэ ахиад ч буурах төлөвтэй. Ингэж байж бодит үнэ тогтох нь.

Харин сайн мэдээ нь эрүүл үнэ тогтоход ойрхон байна. Тэр утгаар үнийн эрчимтэй уналт одоо тогтворжиж эхэлснийг “Тэнхлэг зууч” компанийн гүйцэтгэх захирал Д.Должинсүрэн мэдээлэв. Харин үүнээс худалдан авагч та ашиг хүртэх нь. Хэрэв та орон сууц худалдан авахаар зэхэж буй сүүлийн 5-6 жил ажиглагдаагүй хамгийн таатай үе ирж байна.

Г.Байгал

Засгийн газрын мэдээ